a

instagram

twitter

Telegram

کپی رایت 2015 رنگین کمان حق.
تمامی حقوق محفوظ است.

ثـبـت نــام

9 صبح تا 8 شب

ســاعـت کــاری : شنبه تا پنجشنبه

71098000

تـمـاس بـرای مـشـاوره رایـگــان

اینستاگرام

توئیتر

جستجو
منو
 

الزام به تنظیم سند رسمی

موسسه حقوقی رنگین کمان حق > الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه میکند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.

هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟

  1. مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار میشود کمتر میباشد.
  2. نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
  3. وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
  4. در صورتیکه ملک در رهن باشدوکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
  5. در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برایتنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.

سوالات الزام به تنظیم سند رسمی (گلچین پرسش‌های مردمی در طی ۸ سال)

  1. الزام به تنظیم سند رسمی در صورتیکه گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چگونه است؟
    اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان میباشد نهتنظیم سند رسمی.
  2. اگر در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
    اولا باید مبایعه نامه تاریخ دقیق تنظیم سند قید شود ثانیا در غیر این صورت میتوانید با تنظیم دادخواست فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند در تاریخ مشخصی کنید.
  3. در صورتیکه در تاریخ قید شده در مبایعه نامه سند حاضر نباشد خریدار چه کار باید کند؟
    خریدار باید دادخواست برایتنظیم سند به طرفیت فروشنده تنظیم کند و در هر حال فروشنده ملزم به تنظیم سند است.
  4. اگر میزان خسارت تاخیر تادیه در مبایعه نامه مشخص نشده باشد ضرر و زیان به خریدار تعلق میگیرد؟
    در این صورت کارشناس دادگستری مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در نظر خواهد گرفت.
  5. در صورتیکه خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه خواهد شد؟

پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.

  1. آیا در فروش مال غیر میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

خیر در صورتیکه مال متعلق به غیر بوده باشد نمیتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد و معامله باطل خواهد بود.

  1. زمینی که اصلا سند نداشته باشد را میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

بله فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم و به خریدار منتقل کند در غیر این صورت اگر ملک سند دار فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهد داشت.

  1. آیا برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سند تک برگ باشد؟

خیر حتما نیازی به تنظیم سند تک برگ نخواهد بود و میتوانید با سند دفترچه ای نیز برای تنظیم سند اقدام کنید.

  1. در صورتیکه اصلا مبایعه نامه تنظیم نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
    خیر بدون تنظیم قرارداد و ی مبایعه نامه خریدار نمیتواند فروشنده را ملزم بهتنظیم سند رسمی کند.
  2. اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و متواری شده باشد چه باید کرد؟

در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید.

مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

  1. شما نیاز به وقت مشاوره حضوری باوکیل متخصص در ملکی را دارید. (برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
  2. پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و چنانچه مدارکی برای اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود دارید به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
  3. در این مرحله وکیل با تنظیم دادخواستالزام به تنظیم سند رسمی پرونده را پیگیری می کند.

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

  1. مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  2. ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد
  3. تنظیم سند رسمی و بررسی دعوای الزام به تنظیم آن چگونه است؟
  4. بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم بهتنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.
  5. اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بینپرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوا صادر می‌کند.

۶٫      طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

  1. الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساسقولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»
  2. نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده دردفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟
  3. یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.

۱۰٫ مقدمات طرح دعوا

  1. پس از تنظیممبایعه‌نامه(قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.  در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
  2. در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسالاظهارنامهرسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

۱۳٫ موانع طرح دعوا

  1. خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوعفروش مال غیردر جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

  • احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)
  • احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
  • احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
  • احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
  • احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
  • تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی و…
  • توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.
  • انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

دادگاه صالح برای رسیدگی

خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»

لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.

مواد قانونی و اصول مورد استناد

در این خصوص باید به  اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:

  • بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»
  • همچنین طبق ماده ۱۹۰ این قانون، «برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است‌:
  1. قصد طرفین و رضای آنها.
  2. اهلیت طرفین‌.
  3. موضوع معین که مورد معامله باشد.
  4. مشروعیت جهت معامله‌
  • ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»
  • ماده ۲۱۹: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفیناقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
  • ماده ۲۲۲: «در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ مخارج آن محکوم کند.»
  • ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود.»

الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن

الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن

در صورتی که شخصی ملکی را به موجب مبایعه نامه خریداری نموده است و ملک نیز دارای سند رسمی بوده و به نام شخص فروشنده باشد ولی فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار خودداری نماید و از انجام تعهد خود در این خصوص استنکاف نماید ، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را از دادگاه بخواهد که در چنین مواردی خریدار می تواند با تقدیم دادخواست ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خود را از دادگاه بخواهد .

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، خریدار می بایست دادخواست آن را به درستی تنظیم نموده و مبادرت به طرح دعوی نماید که در این راستا خریدار میتواند وکالت طرح و پیگیری پرونده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را بهوکیل دادگستری واگذار نماید و یا علاوه بر مشاوره حقوقی گرفتن از وکیل دادگستری ، از وکیل بخواهد که متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز برای او تهیه و تنظیم نماید .

محل تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

چنانچه خریدار بخواهد خود شخصاً پرونده را پیگیری نماید ، پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می بایست با به همراه داشتن کارت ملی ، کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، اصول مستندات خود و متن از قبل تهیه و تنظیم شده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید و از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق با متن تنظیمی که آن را از قبل آماده نموده و به همراه دارد ، تنظیم نماید .

لازمه ثبت و تقدیم دادخواست ثبت نام نمودن در سامانه ثنا یا همان سامانه ابلاغ الکترونیکی می باشد و چنانچه قبلا در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی) ثبت نام نموده اید دیگر نیازی به ثبت نام مجدد در آن نمی باشد .

توجه : در ذیل نمونه ای از متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک آورده شده است مجددا یادآوری می گردد که قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود با وکیل دادگستری مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید چه بسا پس از مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری نیاز به اضافه نمودن خواسته های دیگر و تغییر متن دادخواست مطابق با وضعیت و شرایط موجود باشد .

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی :

خواهان آقای . . .

خوانده آقای . . .

تعیین خواسته و بهای آن : تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . به شرح متن دادخواست به انضمام خسارت دادرسی مقوم به . . . ریال

دلایل و منضمات دادخواست : فتوکپی مصدق مبایعه نامه ، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، فتوکپی مصدق پرداخت ثمن معامله ، فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور

شرح دادخواست :

« ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

با سلام و تقدیم احترام به استحضارمی‌رساند اینجانب . . . خواهان فوق در مورخه . . . و به موجب مبایعه نامه شماره . . . مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . تهران را با الحاقات و توابع آن به مبلغ . . . ریال از خوانده آقای . . . خریداری نمودم و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت نموده ام و قرار بر این بود که خوانده در مورخه . . . با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران ملک موصوف را به طور رسمی به اینجانب منتقل نماید ولیکن خوانده در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و از انتقال سند رسمی ملک فوق به نام اینجانب خودداری نموده است که گواهی عدم حضور خوانده ، صادره از دفتر اسناد رسمی مذکور به پیوست می باشد ، علیهذا تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . با الحاقات و توابع آن واقع در بخش . . . تهران به انضمام خسارت دادرسی را دارم .

با احترام »

پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به دادگاه مربوطه ، وقت رسیدگی تعیین و طرفین پرونده برای حضور در جلسه رسیدگی دعوت می شوند و پس از بررسی پرونده و رسیدگی ، در صورتی که حق به جانب خریدار باشد دادگاه مبادرت به صدور دادنامهالزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار خواهد نمود ، که نمونه متن دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی در زیر آورده شده است :

نمونه رأی الزام به تنظیم سند رسمی

دادنامه

شماره دادنامه . . .

شماره پرونده . . .

شماره بایگانی . . .

تاریخ تنظیم . . .

خواهان آقای . . .

خوانده آقای . . .

خواسته ها : الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، مطالبه خسارت دادرسی

رأی دادگاه

« در خصوص دعوی خواهان آقای . . . به طرفیت آقای . . . به خواسته الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره . . . واقع در بخش . . . تهران و مطالبه خسارت دادرسی مقوم به مبلغ . . . ریال ، با توجه به مبایعه نامه شماره . . . مورخه . . . که حکایت از وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده دارد و خوانده با حضور خود در دادگاه اقرار به این معامله دارد و پاسخ استعلام شماره . . . مورخه . . . اداره ثبت اسناد و املاک بخش . . . تهران که حکایت از مالکیت پلاک ثبتی فوق به خوانده آقای . . . دارد دادگاه دعوی خواهان را ثابت دانسته و مستند به مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ و ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی موضوع خواسته به نام خواهان به انضمام . . . ریال خسارت دادرسی در حق خواهان آقای . . . صادر می نماید رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد . »

درخواست صدور برگ اجرائیه برای دادنامه الزام به تظیم سند رسمی

پس از صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی و قطع شدن آن در صورتی که خوانده در مهلت قانونی به آن اعتراض ننموده و دادنامه قطعی شده و یا اینکه به دادنامه اعتراض نموده و پس از تجدیدنظرخواهی رأی قطعی به نفع خواهان (خریدار) صادر شده باشد ، خواهان می تواند تقاضای صدور برگ اجرائیه نماید ، خریدار که خواهان بوده و دادخواست  الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم نموده و رای قطعی به نفع او صادر شده در این مرحله محکوم ‌له نامیده می شود و فروشنده که دادخواست علیه او مطرح شده و خوانده بوده و رأی قطعی علیه او صادر گردیده در این مرحله محکوم ‌علیه نامیده می شود که در ذیل نمونه تقاضای صدور برگ اجرائیه آورده شده است .

نمونه درخواست صدور برگ اجرائیه :

« بسمه تعالی

ریاست محترم شعبه . . . دادگاه عمومی حقوقی . . .

با سلام و تقدیم احترام اینجانب . . . در خصوص پرونده به شماره بایگانی . . . که منجر به صدور دادنامه قطعی شده است ، تقاضای صدور برگ اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه آقای . . . را دارم .

با احترام مجدد »

پس از صدور برگ اجرائیه ، می بایست برگ اجرائیه به محکوم علیه ابلاغ گردد و او نیز می بایست ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ ، مفاد دادنامه (رأی) الزام به تظیم سند رسمی را اجرا نماید ، پس از سپری شدن این مدت و عدم اجرای رأی دادگاه توسط محکوم علیه ، پرونده اجرایی تشکیل و اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، از طریق اجرای احکام به عمل خواهد آمد .

چنانچه در پرونده ای دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی غیابی باشد ، برای اجرای دادنامه ، محکوم له ملکف است ضامنی جهت اجرای رأی به دادگاه معرفی نماید .

 

الزام به تنظیم سند رسمی

 

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه میکند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.

هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟

  1. مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار میشود کمتر میباشد.
  2. نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
  3. وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
  4. در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیلمیتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
  5. در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمیبه نام خریدار در محضر اقدام کند.

سوالات الزام به تنظیم سند رسمی (گلچین پرسش‌های مردمی در طی ۸ سال)

  1. الزام به تنظیم سند رسمی در صورتیکه گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چگونه است؟
    اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان میباشد نه تنظیم سند رسمی.
  2. اگر در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
    اولا باید مبایعه نامه تاریخ دقیق تنظیم سند قید شود ثانیا در غیر این صورت میتوانید با تنظیم دادخواست فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند در تاریخ مشخصی کنید.
  3. در صورتیکه در تاریخ قید شده در مبایعه نامه سند حاضر نباشد خریدار چه کار باید کند؟
    خریدار باید دادخواست برای تنظیم سندبه طرفیت فروشنده تنظیم کند و در هر حال فروشنده ملزم به تنظیم سند است.
  4. اگر میزان خسارت تاخیر تادیه در مبایعه نامه مشخص نشده باشد ضرر و زیان به خریدار تعلق میگیرد؟
    در این صورت کارشناس دادگستری مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در نظر خواهد گرفت.
  5. در صورتیکه خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه خواهد شد؟
    پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمیرا به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.
  6. آیا در فروش مال غیر میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
    خیر در صورتیکه مال متعلق به غیر بوده باشد نمیتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد و معامله باطل خواهد بود.
  7. زمینی که اصلا سند نداشته باشد را میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
    بله فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم و به خریدار منتقل کند در غیر این صورت اگر ملک سند دار فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهد داشت.
  8. آیا برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سند تک برگ باشد؟
    خیر حتما نیازی به تنظیم سند تک برگنخواهد بود و میتوانید با سند دفترچه ای نیز برای تنظیم سند اقدام کنید.
  9. در صورتیکه اصلا مبایعه نامه تنظیم نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
    خیر بدون تنظیم قرارداد و ی مبایعه نامه خریدار نمیتواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمیکند.
  10. اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و متواری شده باشد چه باید کرد؟
    در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید.

این مطلب را از دست ندهید:  ورود شخص ثالث و ابطال دادخواست و یا رد دعوای شخص ثالث مانع ازورود در تجدیدنظر

 

مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

  1. شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصصدر ملکی را دارید. (برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
  2. پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و چنانچه مدارکی برای اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود دارید به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
  3. در این مرحله وکیل با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمیپرونده را پیگیری می کند.

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

  1. مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  2. ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد