الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه میکند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟
سوالات الزام به تنظیم سند رسمی (گلچین پرسش‌های مردمی در طی ۸ سال)
پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.
خیر در صورتیکه مال متعلق به غیر بوده باشد نمیتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد و معامله باطل خواهد بود.
بله فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم و به خریدار منتقل کند در غیر این صورت اگر ملک سند دار فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهد داشت.
خیر حتما نیازی به تنظیم سند تک برگ نخواهد بود و میتوانید با سند دفترچه ای نیز برای تنظیم سند اقدام کنید.
در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید.
مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه صالح برای رسیدگی
خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ میشود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه میکند. دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام میکند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.»
لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.
مواد قانونی و اصول مورد استناد
در این خصوص باید به اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:
الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن
الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن
در صورتی که شخصی ملکی را به موجب مبایعه نامه خریداری نموده است و ملک نیز دارای سند رسمی بوده و به نام شخص فروشنده باشد ولی فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار خودداری نماید و از انجام تعهد خود در این خصوص استنکاف نماید ، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را از دادگاه بخواهد که در چنین مواردی خریدار می تواند با تقدیم دادخواست ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خود را از دادگاه بخواهد .
تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، خریدار می بایست دادخواست آن را به درستی تنظیم نموده و مبادرت به طرح دعوی نماید که در این راستا خریدار میتواند وکالت طرح و پیگیری پرونده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را بهوکیل دادگستری واگذار نماید و یا علاوه بر مشاوره حقوقی گرفتن از وکیل دادگستری ، از وکیل بخواهد که متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز برای او تهیه و تنظیم نماید .
محل تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
چنانچه خریدار بخواهد خود شخصاً پرونده را پیگیری نماید ، پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می بایست با به همراه داشتن کارت ملی ، کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، اصول مستندات خود و متن از قبل تهیه و تنظیم شده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید و از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق با متن تنظیمی که آن را از قبل آماده نموده و به همراه دارد ، تنظیم نماید .
لازمه ثبت و تقدیم دادخواست ثبت نام نمودن در سامانه ثنا یا همان سامانه ابلاغ الکترونیکی می باشد و چنانچه قبلا در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی) ثبت نام نموده اید دیگر نیازی به ثبت نام مجدد در آن نمی باشد .
توجه : در ذیل نمونه ای از متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک آورده شده است مجددا یادآوری می گردد که قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود با وکیل دادگستری مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید چه بسا پس از مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری نیاز به اضافه نمودن خواسته های دیگر و تغییر متن دادخواست مطابق با وضعیت و شرایط موجود باشد .
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی :
خواهان آقای . . .
خوانده آقای . . .
تعیین خواسته و بهای آن : تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . به شرح متن دادخواست به انضمام خسارت دادرسی مقوم به . . . ریال
دلایل و منضمات دادخواست : فتوکپی مصدق مبایعه نامه ، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، فتوکپی مصدق پرداخت ثمن معامله ، فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور
شرح دادخواست :
« ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و تقدیم احترام به استحضارمی‌رساند اینجانب . . . خواهان فوق در مورخه . . . و به موجب مبایعه نامه شماره . . . مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . تهران را با الحاقات و توابع آن به مبلغ . . . ریال از خوانده آقای . . . خریداری نمودم و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت نموده ام و قرار بر این بود که خوانده در مورخه . . . با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران ملک موصوف را به طور رسمی به اینجانب منتقل نماید ولیکن خوانده در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و از انتقال سند رسمی ملک فوق به نام اینجانب خودداری نموده است که گواهی عدم حضور خوانده ، صادره از دفتر اسناد رسمی مذکور به پیوست می باشد ، علیهذا تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . با الحاقات و توابع آن واقع در بخش . . . تهران به انضمام خسارت دادرسی را دارم .
با احترام »
پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به دادگاه مربوطه ، وقت رسیدگی تعیین و طرفین پرونده برای حضور در جلسه رسیدگی دعوت می شوند و پس از بررسی پرونده و رسیدگی ، در صورتی که حق به جانب خریدار باشد دادگاه مبادرت به صدور دادنامهالزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار خواهد نمود ، که نمونه متن دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی در زیر آورده شده است :
نمونه رأی الزام به تنظیم سند رسمی
دادنامه
شماره دادنامه . . .
شماره پرونده . . .
شماره بایگانی . . .
تاریخ تنظیم . . .
خواهان آقای . . .
خوانده آقای . . .
خواسته ها : الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، مطالبه خسارت دادرسی
رأی دادگاه
« در خصوص دعوی خواهان آقای . . . به طرفیت آقای . . . به خواسته الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره . . . واقع در بخش . . . تهران و مطالبه خسارت دادرسی مقوم به مبلغ . . . ریال ، با توجه به مبایعه نامه شماره . . . مورخه . . . که حکایت از وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده دارد و خوانده با حضور خود در دادگاه اقرار به این معامله دارد و پاسخ استعلام شماره . . . مورخه . . . اداره ثبت اسناد و املاک بخش . . . تهران که حکایت از مالکیت پلاک ثبتی فوق به خوانده آقای . . . دارد دادگاه دعوی خواهان را ثابت دانسته و مستند به مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ و ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی موضوع خواسته به نام خواهان به انضمام . . . ریال خسارت دادرسی در حق خواهان آقای . . . صادر می نماید رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد . »
درخواست صدور برگ اجرائیه برای دادنامه الزام به تظیم سند رسمی
پس از صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی و قطع شدن آن در صورتی که خوانده در مهلت قانونی به آن اعتراض ننموده و دادنامه قطعی شده و یا اینکه به دادنامه اعتراض نموده و پس از تجدیدنظرخواهی رأی قطعی به نفع خواهان (خریدار) صادر شده باشد ، خواهان می تواند تقاضای صدور برگ اجرائیه نماید ، خریدار که خواهان بوده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم نموده و رای قطعی به نفع او صادر شده در این مرحله محکوم له نامیده می شود و فروشنده که دادخواست علیه او مطرح شده و خوانده بوده و رأی قطعی علیه او صادر گردیده در این مرحله محکوم علیه نامیده می شود که در ذیل نمونه تقاضای صدور برگ اجرائیه آورده شده است .
نمونه درخواست صدور برگ اجرائیه :
« بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه . . . دادگاه عمومی حقوقی . . .
با سلام و تقدیم احترام اینجانب . . . در خصوص پرونده به شماره بایگانی . . . که منجر به صدور دادنامه قطعی شده است ، تقاضای صدور برگ اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه آقای . . . را دارم .
با احترام مجدد »
پس از صدور برگ اجرائیه ، می بایست برگ اجرائیه به محکوم علیه ابلاغ گردد و او نیز می بایست ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ ، مفاد دادنامه (رأی) الزام به تظیم سند رسمی را اجرا نماید ، پس از سپری شدن این مدت و عدم اجرای رأی دادگاه توسط محکوم علیه ، پرونده اجرایی تشکیل و اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، از طریق اجرای احکام به عمل خواهد آمد .
چنانچه در پرونده ای دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی غیابی باشد ، برای اجرای دادنامه ، محکوم له ملکف است ضامنی جهت اجرای رأی به دادگاه معرفی نماید .
الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه میکند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟
سوالات الزام به تنظیم سند رسمی (گلچین پرسش‌های مردمی در طی ۸ سال)
مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل