a

instagram

twitter

Telegram

کپی رایت 2015 رنگین کمان حق.
تمامی حقوق محفوظ است.

ثـبـت نــام

9 صبح تا 8 شب

ســاعـت کــاری : شنبه تا پنجشنبه

71098000

تـمـاس بـرای مـشـاوره رایـگــان

اینستاگرام

توئیتر

جستجو
منو

خلع ید چیست و تفاوت های آن با تخلیه ید به چه معنایی می باشد؟

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می‌کنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.

لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.

در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت می‌کند. در خصوص دعوای تصرف عدوانی نیز باید گفت که این دعوی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق (پیوستن) تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای مالکیت را شرط می‌دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می‌دانند که رویه قضایی نظر نخست یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

دعوای خلع ید به معنای اعم

دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:

  1. نخست؛ خلع ید به معنای اخص یا‌‌ همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
  2. دوم؛ دعوای تخلیه ید که در آن مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می‌کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
  3. قسم سوم؛ دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می‌دارد:

«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی، مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید ( به معـنای اخـص) در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تحویل ملک متنازع‌فیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

در این خصوص یک رأی مشورتی از سوی اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به ‌روشنی گویای این مطالب است: «چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا خواهد بود.

وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی

در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند. در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.

چه کسانی می‌توانند طرح دعوی کنند؟

در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی) این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند.

هزینه دادرسی

دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.

غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.

نکته‌: در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می‌شود.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید

  1. احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
  2. تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
  3. احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.

خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات می‌رساند و خوانده نمی‌تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.

اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای االزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.

نکاتی چند درباره خلع ید

  • چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
  • چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
  • مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.
  • مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
  • صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
  • از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان می‌شود.
  • خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و  ۳۱۴ قانون مدنی)

 

مالکی که سند رسمی ندارد برای خلع ید باید چه اقداماتی انجام دهد؟

در صورتی که مالک باشید اما سندی در دست نداشته باشید، باید ابتدا به دادگاه مراجعه کرده، دعوای اثبات مالکیت را مطرح کنید، سپس حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف را اخذ کنید.


افتراق دعوای خلع ید با دعوای تخلیه و دعوای تصرف عدوانی

دعوای خلع ید، دعوای تخلیه، دعوای تصرف عدوانی

عدم آگاهی از اینگونه دعواها (خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی) و طریقه اقامه صحیح این دعاوی، متاسفانه سبب می شود،  بسیاری از افراد، پس از طرح دعوا و اطاله مدتهای دادرسی نتیجه مثبتی عایدشان نشود وحتی موجبات نا امیدی برای بسیاری، از قوه قضائیه می شود حال آنکه :

هر دعوای حقوقی که در محکمه مطرح می‌شود، دارای شرایط و ارکان جداگانه‌ای است. بنابراین رسیدگی به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل‌دهنده آن دعوا و مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی است و ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی مؤید این مدعاست.

زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌نماید، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا اثبات مالکیت ، تصرف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه خوانده دعواست.

در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید.

همچنان که معروف است، رسیدگی به دعوای خلع ید  فرع بر اثبات مالکیت است. حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به‌ تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

خلع ید علاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی نیز می باشد ، خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول( خانه، مغازه، زمین، آپارتمان ) بطرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک، زمین، مغازه، آپارتمان وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند .

بعنوان مثال من دارای یک مغازه می باشم و به مسافرت می روم بعد از ۲ سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازهپرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیتبه شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد . اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم .

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ملک، آپارتمان، مغازه قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند .

تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند  .

در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

نقل از اعظم شفایی و دکتر موسوی ری شهری،  وکیل و مشاور حقوقی؛ مجرب در امور ملک، زمین- اراضی، روابط بین موجر و مستاجر، تنظیم قرارداد، سرقفلی و حق کسب و پیشه


ارکان خلع ید

دعوی خلع ید دارای ارکان چهارگانه است که برای طرح دعوی خلع ید، دادگاه باید وجود تمام این ۴ رکن را بررسی نماید. این ارکان در واقع شرایط خلع ید و صحت و سقم آن را مشخص می کند. اهمیت این ارکان به حدی است که در صورتی که تنها یک حکم صدق نکند، امکان ادامه پرونده در مراجع قضایی وجود ندارد. این ارکان بر اساس نظر حقوقدانان و رویه قضایی مشخص شده است زیرا در قانون، ارکانی برای اقامه این دعوا در نظر گرفته نشده است. در ادامه به شرح این ارکان خلع ید می پردازیم.

  • غیر منقول بودن مال مورد دعوا

بر اساس نظریه اغلب حقوقدانان، دعوی خلع ید تنها می تواند در مورد اموال غیر منقول مطرح شود. بنا بر این نظریه برای استرداد اموال منقول باید اقدام به طرح دعوی استرداد مال نماید. اداره حقوقی قوه قضیه نیز موافقت خود را با این عقیده در نظریه شماره ۷/۳۸۷۵ مصوب ۷ دیماه ۱۳۶۲ بیان نموده است.

  • استیلاء مدعی علیه و وضع ید وی

برای اقامه دعوی خلع ید طبق ماده ۳۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، لازم است فعل غصب اتفاق افتاده باشد. در اینجا منظور از ید، تصرف غیر قانونی و تسلط بر مال غیر است. این ملاک، عرفی است و به صورت ثابتی قابل اثبات نیست. در عرف، زمانی فعل غصب به وقوع می پیوندد که متصر، به قصد تصرف وارد ملک شده باشد. تصرف مال می تواند توسط یک نفر واحد بوده یا با شراکت چند نفر صورت پذیرد.

اگر فرد پس از تصرف مال، آن را به فرد دیگری واگذار نماید، در صورت اطلاع فرد تحویل گیرنده از غصبی بودن مال، دعوی خلع ید علیه وی نیز اقامه می شود. برای تحقق این مورد از ارکان خلع ید، خواهان باید علاوه بر اثبات مالکیت خویش، تصرف متصرف و استیلای وی را نیز اثبات کند. اگر استیلای متصرف به منظور خارج کردن مال از تصرف دیگران و منافع شخصی باشد، تسلط و تصرف مال توسط وی قابل اثبات است.

  • اثبات عدوانی بودن تصرف

عدوانی بودن تصرف، به منظور غیر قانونی بودن آن شرط لازم برای اثبات فعل غصب است. عدوانی بودن در قانون آیین دادرسی مدنی تعریف خاصی ندارد. این امر بیشتر با مشاهده تعدی متصرف به احکام قانونی احراز می شود. بنابراین نتیجه می گیریم غصبی بودن استیلاء امری است که بدون اذن قانون انجام شده باشد. غاصب کسی است که با فرض مالکیت بر مال دیگری (عمدی یا سهوی) تسلط پیدا نماید. بنابراین خریدار ملک غصبی نیز بنابر قانون غاصب محسوب می شود.

عدم اعتراض و سکوت مالک بر غصب مال خویش توسط متصرف، دلیلی بر رضایت وی بر تصرف مالش نمی شود. رضایت وی زمانی محرز می شود که استیلای متصرف را بنا بر اراده خودش به عنوان مالک عنوان نماید. متصرف در صورتی از حقوق قانونی برخوردار است که تصرفش قانونی باشد، در غیر اینصورت تصرف وی عدوانی محسوب شده و وی حقی در برابر مال ندارد.

  • مالکیت اقامه کننده دعوا (خواهان)

همانطور که پیشتر از این گفته شد، یکی از ارکان خلع ید که از اهمیت بالایی برخوردار است، اثبات مالکیت خواهان است. در اثبات مالکیت خواهان باید به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ اول دیماه ۱۳۸۳ و ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت توجه داشت. بر اساس مواد ۴۶-۴۸ قانون ثبت، در صورتی که ملک فاقد شماره ثبتی باشد امکان استماع دعوی خلع ید وجود ندارد. همچنین سند رسمی برای ملک باید وجود داشته باشد.

در صورت بروز مشکل در زمینه دعاوی خلع ید می توانید از مشاوره های وکیل ملکی مورد اطمینان خود در گروه وکالت دعاوی ملکی موسسه حقوقی پندار از طریق ارسال فرم درخواست مشاوره یا تماس تلفنی بهره مند شوید

برچسب‌هاقوانین مالکیت

خلع ید و تخلیه

نوشته شده توسط شبنم کریمی در تاریخ

 

۱۲ شهریور ۱۳۹۶ ساعت ۱۷:۲۵

فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستاجر اجاره داده اید و در تاریخ معین در قرارداد مهلت اجاره به پایان میرسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر میباشد بهترین روش برای تخلیه چیست؟

مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره دو قصد دارد. یا اینکه با توافق مالک قرارداد اجاره را تمدید کند و مجددا از ملک اجاره شده استفاده کند و یا اینکه ملک را تخلیه کند.

اما مستاجر هیچ یک از قصد بالا را در نظر نمیگیرد و قصد دیگری دارد و یعنی ملک را در تاریخ مقرر و بعد از تمام شدن آن تخلیه نمیکند. در این صورت عمل مستاجر به دلیل نداشتن قرارداد اجاره و یا تمدید آن و تخلیه نکردن ملک در حکم غصب میباشد و مقررات مربوط به غصب درباره آن اجرا میشود.

در اینجا مالک باید دعوای تخلیه ید را مطرح کند و دادخواست خلع ید به دلیل اینکه قرارداد اجاره بین ملک و مستاجر قبلا تنظیم شده است رد خواهد شد.

ولی در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانه فردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت کند  یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.

به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه میکنند و این باعث میشود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد شود حتما پیشنهاد میشود که با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

[block:block=15]

در صورتیکه دادخواست خلع ید و تخلیه توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟

  • مدت زمانی که دستور تخلیه گرفته میشود بسیار کمتر میباشد.
  • نیازی به حضور مالک برای اجرای حکم تخلیه نمیباشد.
  • نیازی به حضور مالک برای اخذ دستور تخلیه از طریق شورا نخواهد بود.
  • وکیل میتواند خسارت و اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف و یا مستاجر بگیرد.
  • بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل میتواند اموال او را توقیف کند.
  • اگر ملک دارای چند مالک میباشد تمامی مالکین میتوانند یک وکیل برای انجام امور مربوط به خلع ید و تخلیه اقدام کند.

سوالات خلع ید و تخلیه (گلچین پرسش‌های مردمی در طی ۸ سال)

  1. آیا بدون سند رسمی میشوددادخواست خلع ید را تنظیم کرد؟
  2. خیر برای ارائه دادخواست خلع ید ارائه اصل سند مالکیت الزامی است یعنی باید مالکیت خواهان خلع ید ابتدا اثبات شود.
  3. آیا دادخواست خلع ید را میتواند از طریق شکایت کیفری پیگیری کرد؟

خیر خلع ید دعوایی حقوقی میباشد و امکان طرح شکایت کیفری وجود ندارد.

  1. در صورتیکه متصرف ملک مالک را بدون قرارداد تصرف کرده باشد خواهان چه کاری باید انجام دهد؟
    خواهان میتواند هم از طریق شکایت کیفریتصرف عدوانی و هم از طریق دادخواست حقوقی خلع ید طرح دعوا کند.
  2. در صورتیکه مستاجر ملک را تخلیه نکند میتوان دادخواست خلع ید داد؟

خیر در صورتیکه روابطه موجر و مستاجر حکم فرما باشد دادخواست خلع ید معنایی ندارد و باید برای تخلیه ید با توجه به قرارداد اجاره اقدام کرد.

  1. اگر مستاجر در حین استفاده از مال الاجاره، اجاره را پرداخت نکند مالک چه کاری باید بکند؟
    مالک میتواند هم خود و هم با گرفتن وکیل برای دستور تخلیه اقدام کند و خلع ید معنایی ندارد.
  2. آیا بعد از حکم خلع ید میتوانم سریع تصرف کننده منزلم رو بیرون کنم؟

بعد از اخذ حکم خلع ید شما میبایست که به اجرای احکام مراجعه کرده و تقاضای صدور اجرائیه نمائید. لذا مشکلی در خصوص اینکه همسر سابق شما در آن مکان زندگی میکند وجود ندارد.

  1. دادخواست دستور تخلیه در چه صورتی صادر خواهد شد؟

در صورتیکه بین مالک و مستاجر قرارداد اجاره ای باشد و مستاجر از پرداخت اجاره امتناع نماید (به مدت سه ماه) و یا مدت قرارداد تمام شود و مستاجر تخلیه نکند نیازی به گذراندن مراحل تخلیه نمیباشد و موجر میتواند دستور تخلیه که فوری میباشد را دریافت کند.

  1. اگر یکی از همسایگان برای مالک مزاحمتی در ملک ایجاد کرده باشد میتوان دادخواست خلع ید کرد؟
    خیر مزاحمت ارتباطی با خلع ید نخواهد داشت و باید دادخواست مزاحمت و یا ممانعت از حق تنظیم کرد.
  2. آیا دعاوی خلع ید و تخلیه نیازی به هزینه های دادرسی دارد؟

بله به دلیل اینکه باید دادخواست تنظیم شود نیاز به هزینه های دادرسی و مراحل دادرسی خواهد بود.

  1. آیا برگه انحصار وراثت برای دعوای خلع ید لازم است؟

ورثه میتوانند به یکی از وراث برای طرح دعوای خلع ید وکالت بدهند و آن فرد توامان هم برای انحصار وراثت اقدام میکند و هم دادخواست خلع ید و دریافت اجرت المثل را میدهد.

 

 

مراحل خلع ید و تخلیه املاک توسط وکیل

  1. شما نیاز به وقت مشاوره حضوری باوکیل متخصص در امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
  2. پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
  3. در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه متصرف وخلع ید از ملک را انجام خواهد داد.

مدارک خلع ید و تخلیه املاک توسط وکیل

  1. مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  2. ارائه قرارداد اجاره برایتخلیه و سند مالکیت برای خلع ید الزامی است
  3. اجرای حکم بعد از صدور و شرایط صدور اجرائیه در دادگاه چه می باشد؟

اجرای حکم بعد از صدور به چه معناست؟ مراحل رسیدگی به اختلافی که میان دو طرف ایجاد می‌شود بسیار زیاد است اما فرض را براین بگیرید که بعد از کلی رفت و آمد در آخرین جلسه رسیدگی، رای به نفع شما صادر می‌شود، اگر فکر می‌کنید با صدور رای کار تمام می‌شود، حتما این مطلب را بخوانید. به هر حال باید این را قبول کرد فردی که حکم علیه او صادر شده است راضی نمی‌شود با میل و رغبت حکم را اجرا کند. قانون، راهکار این مساله را نیز پیش‌بینی کرده است که در ادامه با آن آشنا می‌شویم.

اجرای حکم بعد از صدور الزامی

حکمی که مراحل رسیدگی به دعوی مربوط به آن خاتمه یافته و نوعاً قابل اجراست، «لازم‌الاجرا» نامیده‌ می‌شود. این حکم است که باید آن را اجرا کرد. حکمی که باید اجرا شود یا به قول حقوق‌دانان «حکم لازم‌الاجرا» یکی از موارد زیر خواهد بود:

  1. احکامی که از طرف مراجع دادگستری در دعاوی صادر می‌شود.
  2. احکامی مثل حکمداور که در خارج از دادگستری مستقلاً در حدود مقررات اتخاذ صادر می‌شود.
  3. احکامی که از طرف مقامات غیر دادگستری صادر می‌شود؛ ولی اجرای آن به عهده دادگستری واگذار شده است مانند احکام صادره توسطهیئت‌های حل اختلاف کارگر و کارفرما.

بعد از صدور رای

برای اجرای این آرا، کسی که حکم به سود او صادر شده است باید درخواست صدور اجرائیه کند. یعنی وقتی رایی صادر شد، خود به خود اجرا نمی‌شود، بلکه کسی که رأی به سود او صادر شده است باید اجرای آن را تقاضا کند و به دنبال آن اجرائیه صادر می‌شود. اما سوال مهم این است که صدور اجرائیه بر عهده کیست و از چه مقامی تقاضای صدور اجرائیه کنیم؟ پاسخ این سوال در ماده ۵ قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۵۶ چنین آمده است: «صدور اجرائیه با دادگاه نخستین است.» بنابراین کسی که حکم به نفع او صادر شده است باید به دادگاهی مراجعه کند که دادخواست اولیه را به آن دادگاه داده است و حکم نخستین از آن دادگاه صادر شده است.

شرایط اجرای حکم بعد از صدور

البته این را نیز باید بدانید که دادگاه برای این که دستور اجرا صادر کند، شرایطی را در نظر می‌گیرد. البته شرایط صدور اجرائیه برای همه احکام لازم‌الاجرا مشابه نیست؛ اما فردی که می‌خواهد حکمی اجرا شود باید سه مرحله کلی را سپری کند تا به اجرائیه برسد این سه مرحله شامل موارد زیر می‌شود:

  • ابلاغ حکم
  • تقاضای صدور اجرائیه
  • و حکم قطعیت پیدا کند.

اختلافات شورایی

این‌هایی که گفتیم برای دادگاه‌ها بود. بد نیست بدانید که شرایط صدور اجرائیه برای آرای هیئت‌های تشخیص و حل اختلاف کارگر و کارفرما کمی متفاوت است. مرجعی که می‌توانید با مراجعه به آن از این شرایط مطلع شوید ماده ۴۳ قانون کار و آیین‌نامه مصوب هیات وزیران مورخ سال ۱۳۷۰ است. شرایط صدور اجرائیه در این شرایط به این ترتیب است:

«کسی که حکم به نفع او صادر شده در موقع تقاضای اجرای حکم بعد از صدور ، یک نسخه رونوشت ابلاغ شده رای قطعی را به تقاضانامه خود پیوست و به اجرای دادگاه تسلیم کند

نقش مدیر دفتر دادگاه

بعد از اینکه درخواست اجرای حکم بعد از صدور را تقدیم کردید، مدیر دفتر آن را با گزارش لازم تقدیم دادگاه می‌کند و رئیس دادگاه با توجه به درخواست و پیوست‌های آن، شرایط اجرای حکم بعد از صدور را احراز می‌کند و سپس دستور صدور اجرائیه را می‌دهد؛ به این ترتیب اولین قدم که صدور اجرائیه باشد برداشته می‌شود و مدیر دفتر دادگاه یا اجرا، اجرائیه را بر روی برگ‌های مخصوصی به نام برگ اجرائیه تنظیم می‌کند. برگ اجرائیه عملا توسط مدیر دفتر تکمیل می‌شود چون این برگه‌ها از قبل تهیه شده و چاپی است، فقط کافی است که اطلاعات لازم در آن منعکس شود. برای اینکه تصوری کلی از این برگ داشته باشید بهتر است بدانید که در قسمت سمت راست، مشخصات کسی که حکم به نفع او صادر شده است و در قسمت سمت چپ مشخصات شخصی که حکم علیه او صادر شده است، درج می‌شود. در وسط برگ اجرایی هم موضوع حکم و مشخصات حکم از تاریخ و شماره بدوی یا تجدیدنظر بودن آن و قید اینکه پرداخت حق اجرا بر عهده محکوم‌علیه است، نوشته می‌شود.

اجرائیه چند نسخه باشد؟

بعد از اینکه مدیر دفتر این برگ را تهیه کرد به مهر دادگاه ممهور می‌شود. تعداد برگ‌های اجرائیه مثل دادخواست به تعداد کسانی است که در دادگاه محکوم شده‌اند. اجراییه در دو نسخه صادر می‌شود یک نسخه از آن در پرونده دعوا و نسخه دیگر پس از ابلاغ به محکوم‌علیه در پرونده اجرایی بایگانی می‌شود و یک نسخه نیز در موقع ابلاغ به محکوم‌علیه داده می‌شود.

پرداخت هزینه ها

مرحله بعد پرداخت هزینه‌های اجرایی است. بعد از آن اجرائیه به مأمور اجرا ارجاع داده می‌شود. مدیر اجرایی حکم، پرونده‌ای تشکیل می‌دهد تا اجرائیه و تقاضا و کلیه برگ‌های مربوط، به ترتیب در آن بایگانی شود. به این پرونده، پرونده اجرایی دعوا می‌گوییم که غیر از پرونده مربوط به دعواست که تکلیف آن با رای دادگاه مشخص شده است. در مرحله بعدی نوبت به ابلاغ اجرائیه می‌رسد. مقرراتی که برای ابلاغ اجرائیه وجود دارد مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی است. اجرائیه به محلی ابلاغ می‌شود که در پرونده دادرسی، برگه‌ها به آن ابلاغ شده‌ است.

وظایف دادورز

شخص دیگری که در اجرای حکم پایش به پرونده بازی شود، دادورز است. نام او در زیر اجرائیه نوشته می‌شود و کار اجرا به او واگذار می‌شود. پس از طی این مراحل همه چیز برای شروع عملیات اجرایی آماده است. به محض اینکه مهلت اجرای اختیاری رای تمام شد عملیات اجرایی آغاز می‌شود. نقش شخصی که حکم به نفع او صادر شده در این مرحله راهنمایی دادورز است؛ اما حق ندارد در وظایفی که بر عهده دادورز است، دخالت کند. اجرای حکم بر حسب این که موضوع آن مالی باشد یا غیر مالی متفاوت است و در هر مورد دادورز وظایف خاصی دارد.

اجرای احکام مالی

اگر موضوع حکم عین منقول یا غیر منقول باشد و امکان تسلیم آن به شخصی که حکم به نفع او صادر شده است،وجود دارد دادورز عین آن مال را می‌گیرد و به وی می‌دهد و با این کار تکلیف ماجرا یکسره می‌شود. در این حالت اگر کسر یا نقصانی در مال به‌وجود آمده باشد شخصی که حکم به نفع او صادر شده حق مراجعه به محکوم‌علیه را برای جبران خسارت وارده خواهد داشت؛ ولی باید با طرح دعوا به‌وسیله دادخواست مطالبه شود. پس از آن کسی که در حکم نام او آمده است ۱۰ روز فرصت دارد که با میل و رضایت خود رای را اجرا کند در غیر این صورت رای به‌وسیله دادورز اجرا خواهد شد. در این مرحله اجرای احکام مالی و غیرمالی فرق خواهد داشت. در اجرای احکام مالی هم تفاوت‌هایی بین اموال منقول و غیرمنقول وجود دارد. مرجعی که می‌توانید با مراجعه به آن از همه زیر و بم‌های اجرای رای آگاه شوید قانون اجرای احکام مدنی است

اجرای احکام غیرمالی

همیشه کار اجرای حکم به راحتی بالا نیست. ممکن است حکم غیرمالی باشد. اجرای احکام غیرمالی بسته به حکم می‌تواند متفاوت باشد مثلاً اگر هنگام تخلیه، ملک در تصرف شخصی غیر از محکوم‌علیه باشد، دادورز باید بدون توجه به شخصیت متصرف آن را تخلیه کند. یا اینکه اگر در محلی که باید خلع‌ید شود مالی از اموال محکوم‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند، دادورز صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیبی که در قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۵۶ آمده است عمل می‌کند.